中新網(wǎng)9月2日電(中新財經(jīng)記者 左宇坤)9月1日,距離廣州、深圳官宣“認(rèn)房不認(rèn)貸”僅過去兩天,北京、上海也在同日宣布執(zhí)行這一政策措施。
至此,四大一線城市全部加入“認(rèn)房不認(rèn)貸”行列。業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為,這意味著全國房地產(chǎn)市場的底部或已確立。
四大一線城市全部官宣
9月1日,北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會、中國人民銀行北京市分行、國家金融監(jiān)督管理總局北京監(jiān)管局聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于優(yōu)化我市個人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》。
通知明確,居民家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)申請貸款購買商品住房時,家庭成員在本市名下無成套住房的,不論是否已利用貸款購買過住房,銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。該通知自2023年9月1日起施行。
同日,上海市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委、市房屋管理局、人民銀行上海市分行、國家金融監(jiān)督管理總局上海監(jiān)管局聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于優(yōu)化我市個人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》,執(zhí)行購買首套房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策措施,自通知印發(fā)次日起執(zhí)行。
繼8月30日廣州、深圳相繼出臺相關(guān)政策后,四大一線城市已全部加入“認(rèn)房不認(rèn)貸”隊伍。
“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策好在哪?
“認(rèn)房不認(rèn)貸政策,通俗來說就是希望把更多購房群體和購房需求納入到首套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)中。”易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)解釋稱,“換句話說,后續(xù)界定首套和二套房的標(biāo)準(zhǔn),就只看你所在城市是否有房子?!?/p>
這一政策是如何降低首付比例和房貸利率的?嚴(yán)躍進(jìn)舉例稱,當(dāng)前上海一套新房平均總價大概為500萬元。政策前,二套房首付最高比例(認(rèn)購非普通住宅)為70%,即首付款需要350萬元。而按照現(xiàn)在新政策,若納入到首套房的認(rèn)定范疇,那么首付款大約需要175萬。據(jù)此對比,首付款直接減少了175萬,相當(dāng)于房價款的35%。
同樣,納入到首套房標(biāo)準(zhǔn),其房貸利率也會跟著下調(diào),或者說適用首套房的利率標(biāo)準(zhǔn)。當(dāng)前上海二套房利率為5.25%,按照貸款本金200萬、30年期等額本息計算,其利息總支出約為198萬,月供約為11044元。若按新的政策,其利率為4.55%,其利息總支出約為167萬,月供約為10193元。對比來看,利息總支出減少近31萬元,月供減少約851元。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為,“認(rèn)房不認(rèn)貸”的新政,支持了居民合理的住房需求,對于有置換、改善類住房需求的家庭,將帶來切實(shí)的作用。而從北京這幾年來的二手房市場看,改善類需求超過半數(shù)。
四大城市各有何特點(diǎn)?
——北京
“北京市場一直以來都比較穩(wěn)定,今年以來在面臨諸多外部挑戰(zhàn)的情況下,體現(xiàn)出了較強(qiáng)的韌性。”貝殼研究院認(rèn)為,北京的穩(wěn)定性是由穩(wěn)定的供需關(guān)系、較高的自有資金水平、合理的供給規(guī)模、穩(wěn)定的政策環(huán)境共同決定的。此次政策調(diào)優(yōu)是針對新市民和買一賣一群體的購房條件優(yōu)化,北京信貸條件與政策環(huán)境仍然總體穩(wěn)定。
“相比較而言,北京今年市場的降溫幅度稍少些,2023年上半年,北京二手房成交量同比上漲21%?!?8安居客研究院院長張波指出,但從4月份開始,成交量持續(xù)下降,6月份成交量價下行最為明顯,從安居客線上數(shù)據(jù)來看,9月二手房掛價格環(huán)比微跌0.17%,并且看房熱度在今年也有一定程度下滑。
“對于北京市場來說,肯定會出現(xiàn)‘金九銀十’,二手房成交量有望快速上漲到1.5萬套-2萬套,部分區(qū)域短期出現(xiàn)價格上行也成為必然?!睆埓髠フJ(rèn)為。
——上海
58安居客研究院院長張波指出,上海今年市場的降溫在二季度開始表現(xiàn)明顯,主要體現(xiàn)在二手房成交量下行并伴隨價格下行,一手房外圍去化速度變慢,從安居客線上數(shù)據(jù)來看,新房價格同比去年微跌0.76%,并且看房熱度在今年也有一定程度下滑。
據(jù)中指監(jiān)測數(shù)據(jù),上海新建商品住宅(不含保障房)已連續(xù)兩月成交低于5000套,而二手房已連續(xù)4個月成交低于“榮枯線”,7月底以來受政策預(yù)期影響,上海二手房市場活躍度有所回升,二手房成交量亦有緩慢恢復(fù)。
“當(dāng)前正值傳統(tǒng)‘金九銀十’階段,上海房企在推盤上積極性明顯增加,而購房者在政策明朗后,入市意愿明顯增強(qiáng)、購房策略也更加清晰?!眹?yán)躍進(jìn)認(rèn)為,9月份上海樓市交易會有積極提振,且交易活躍態(tài)勢會持續(xù),在一二手房等領(lǐng)域都會有重要的表現(xiàn)。購房者購房心態(tài)也會更加理性健康,房價將有保持穩(wěn)定的基礎(chǔ)和良好態(tài)勢。
——廣州、深圳
兩天之前,“認(rèn)房不認(rèn)貸”在廣州、深圳先一步官宣落地。
對于政策在廣州、深圳“打頭陣”的原因,廣東省規(guī)劃住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為:廣州、深圳外來人口集中,新市民占常住人口的一半左右,需求潛力大;其次,廣州、深圳是大灣區(qū)核心城市,因大灣區(qū)互聯(lián)互通和工作變動導(dǎo)致的人口流動頻繁。
“廣州、深圳近期二手房價格回調(diào)明顯,7月份廣州環(huán)比下跌1%,深圳下跌0.9%,明顯高于京滬以及其他熱點(diǎn)城市,且二手房掛牌量還在增加,價格下跌幅度還在加大?!崩钣罴伪硎尽?/p>
他同時指出,北京、上海商品房回調(diào)幅度沒有廣州、深圳那么大,二手房價格跌幅開始收窄。此次北京、上海也跟進(jìn),且政策表述與廣州、深圳一致,意味著此次房地產(chǎn)政策調(diào)整是自上而下的舉動。從本質(zhì)上講,過去過熱時期的一些政策需要退出,這也是政策調(diào)整和回歸正常。
全國房地產(chǎn)市場底部或已確立
“8月份市場下行超出了市場預(yù)期,迫切需要在‘金九銀十’、年底銷售旺季來臨之際,通過北上廣深等一線城市政策調(diào)整,帶動預(yù)期穩(wěn)定?!崩钣罴沃赋?,包含北上廣深帶動的三大都市圈,都市圈樓市占據(jù)了全國樓市新房市場銷售金額70%的份額,這是樓市的基本盤,也是穩(wěn)定樓市的抓手。
“一線城市的政策過往都是處于收緊狀態(tài),即使是去年下半年開始市場整體出現(xiàn)降溫,一線也都保持巋然不動?!睆埐ㄕJ(rèn)為,目前政策的放松也代表著全國市場底部已經(jīng)確立,通過政策釋放出一批自住需求,無疑將有利于一線城市熱度回升,并帶動全國更多城市走出低迷行情。
他同時指出,“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策的落地,預(yù)計在一線中短期效果會較為明顯,一方面由于置換需求抬頭,會帶動二手房掛牌量提升,同步拉升二手房成交量;另一方面,市場上中高端住宅的需求量也會近一步增大,置換需求入市會更為積極,市場的觀望情緒會大大消減。
中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜認(rèn)為,一線城市已全面落實(shí)首套房“認(rèn)房不認(rèn)貸”,各地也將加速落地降低首付比例、降低二套房貸利率、降低存量房貸利率的相關(guān)舉措。政策暖風(fēng)頻吹,核心城市房地產(chǎn)市場將迎來一波向上行情,“金九銀十”市場可期。
“核心城市房地產(chǎn)市場有望逐漸企穩(wěn),從而帶動全國房地產(chǎn)市場逐漸修復(fù)。未來4個月,全國房地產(chǎn)市場能否企穩(wěn)對于宏觀經(jīng)濟(jì)大盤至關(guān)重要?!标愇撵o說。
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