集中供地政策將迎優(yōu)化，土拍邏輯要變？

中新網2月7日電(中新財經記者 左宇坤)在房地產調控整體寬松的氛圍下，土地市場也出現了變動的信號。

長且復雜的房地產產業(yè)鏈中，位于上游的土地市場占據著獨特的地位?；驅⒂瓉韮?yōu)化的集中供地政策，會為今年的土地市場帶來什么變化?

正在建設中的房地產樓盤。 中新社記者 張斌 攝

集中供地將迎優(yōu)化

近日，一份名為《關于進一步規(guī)范住宅用地供應信息公開工作的通知》(以下簡稱“通知”)流傳甚廣，讓不少人解讀為“集中供地制度或將取消”。

2月3日，自然資源部證實，“該文件是自然資源部印發(fā)的，對地方住宅用地供應工作進行的指導文件。不是要取消集中供地制度，而是優(yōu)化完善集中供地政策，更好發(fā)揮充分公開披露信息對于穩(wěn)定和引導市場預期的積極作用?！?/p>

“此次對集中供地的完善，最重要的就是供地計劃和信息。過去由于供不應求，供地計劃的作用不大，主要是如何增加供地;現在大部分城市供應過剩，且區(qū)域間差異分化很大。保持地產穩(wěn)定，必須要做供給側改革?！睆V東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉說。

上海易居房地產研究院研究總監(jiān)嚴躍進提到：“各地供地信息也會更加明確，客觀上會減少土地方面的信息不對稱問題，對于激活2023年土地投資市場具有積極的作用，也值得期待?！?/p>

城中區(qū)某商品住宅樓。 孫睿 攝

“優(yōu)化”如何體現?

2021年2月，自然資源部要求22個重點城市住宅用地實現“兩集中”的政策落地，集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動，且原則上全年發(fā)布出讓公告不超過3次。

集中土地供應模式使得土地拍賣的總體周期較短、供應次數較少，也因此有了土地“零售變批發(fā)”的說法。

彼時便有分析指出，此舉將在一定程度上將平抑土地市場熱度和房價上漲壓力，引導購房者穩(wěn)定預期，有利于實現“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”的政策目標;但單次大批量的土地供應對政府的管理能力提出了更高要求，也更加考驗房企的現金流運營以及融資能力。

新的通知中，首先便有對“三次”這一明確數字的優(yōu)化，表述為“詳細清單內的地塊，在公開的擬出讓時間段內可以一次或多次發(fā)布出讓公告，有序組織出讓，并在公開的擬出讓時間段內全部推出?！?/p>

“一年三次的嚴格集中供地，在市場熱度較高的市場下，對于平穩(wěn)市場會起到積極作用，但是市場降溫的背景下，尤其是降溫較為明顯的城市，對于市場預期以及房企拿地意愿都有可能引起負面效應，需要進行制度層面的優(yōu)化?！?8安居客研究院院長張波指出。

通知另明確，建立擬出讓地塊清單公布制度。每次公開詳細清單對應的擬出讓時間段原則上不少于3個月，給市場主體充足的時間預期限制。

“這也體現了此次政策的核心要點——推進供應信息公開?！眹儡S進表示，3個月的緩沖期實際上是希望地塊信息為房企和市場所消化，本質上也是希望土地供應工作和市場需求做緊密的對接。

“集中供地的目的在于穩(wěn)定市場，但城投平臺進行托底的現象也較為常見，初步統(tǒng)計2022年城投拿地占比近三分之一。不少地塊出讓成功但處于開發(fā)停滯狀態(tài)，這本身對于房地產市場的穩(wěn)定很難起到正向作用?！睆埐ū硎?。

從中指研究院發(fā)布的《2023年1月全國房地產企業(yè)拿地TOP100排行榜》看，今年1月TOP100房企拿地總額591億元，同比下降29.4%，地方國企仍是拿地主力。

“舊模式下一天內出讓，如果沒有開發(fā)商拿地，為避免流拍、為維護地價，就需要國企和城投托底。新模式設置3個月的較長周期，可以給開發(fā)商充足的時間，也給地方政府勾地、招商引資充足的時間。”李宇嘉也認為。

正在建設中的房地產樓盤。 中新社記者 張斌 攝

已有城市出現實質性變化

隨著房地產市場出現的新變化，“一年只賣三次地”的形勢也在更早的時候便出現了松動的信號。

2022年10月，江西省住房和城鄉(xiāng)建設廳發(fā)文，將協(xié)調省自然資源廳積極爭取國家有關部委支持，力爭將南昌從“集中供地”城市名單中調出，南昌也成為了首個官方提出擬退出集中供地的城市。

更早時候的2022年9月，長沙供地宣傳推介平臺“供地云”也曾發(fā)布通知稱，“今后不再按年度批次推介土地，更改為年度常態(tài)化持續(xù)更新推介?！?/p>

相對于正式的官宣，更多城市選擇在實際安排中進行調整。

2022年，北京、上海、深圳、杭州、南京等地，均以增加集中供地次數的方式對集中供地制度進行調整。武漢、徐州更是率先完成了六批集中供地。

進入2023年，杭州、蘇州和鄭州等地已公布了首批次地塊詳情，集中供地的大框架下也出現了一些變動。例如，杭州多區(qū)提出了“成熟一批、出讓一批”的原則;對于成都市中心城區(qū)發(fā)布的4月底前擬出讓的住宅用地明細清單，相關人士表示，此次將先集中發(fā)布住宅用地清單，后在供地清單時間內可多次組織公告。

“部分城市仍將會保持集中出讓的節(jié)奏，尤其是一些市場熱度上升明顯的城市，預計后期單次出讓的土地宗數仍將保持一定高位，以抑制房地產市場的熱度過快上升;部分降溫城市則會優(yōu)化出讓次數，小量多批次的面市將更有利于市場的穩(wěn)定?！睆埐ㄕJ為。