小區(qū)公共收益多少,具體花在哪兒了——這兩個(gè)問(wèn)題對(duì)于北京市朝陽(yáng)區(qū)某小區(qū)居民李先生來(lái)說(shuō),完全一頭霧水,因?yàn)椤拔飿I(yè)沒(méi)公示,問(wèn)了也不告知”?! ?/p>
自2018年在該小區(qū)安家后,李先生年年按時(shí)交物業(yè)費(fèi),但對(duì)于物業(yè)公司的服務(wù)質(zhì)量,他一直很不滿意,尤其是對(duì)方多年來(lái)從未向業(yè)主公示過(guò)小區(qū)公共收益,即使他和鄰居們多次在業(yè)主群里@物業(yè),甚至上門要求其將收支明細(xì)公開(kāi),但始終未得到明確回應(yīng)?! ?/p>
根據(jù)民法典第二百八十二條規(guī)定,建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共同部分產(chǎn)生的收入,在扣除合理成本之后,屬于業(yè)主共有。
實(shí)際工作中,很多小區(qū)將公共設(shè)施委托給物業(yè)公司來(lái)經(jīng)營(yíng)管理,業(yè)主并不參與其中。時(shí)間一長(zhǎng),這些公共收益容易被物業(yè)公司支配使用,一些業(yè)主忽視甚至“放棄”了這部分權(quán)利。《法治日?qǐng)?bào)》記者近日走訪北京市多個(gè)小區(qū)發(fā)現(xiàn),不少小區(qū)公共收益賬目鮮見(jiàn)公布,多數(shù)業(yè)主對(duì)該收益也知之甚少?! ?/p>
多名受訪專家指出,管好小區(qū)公共收益這筆賬,既關(guān)系居民的生活質(zhì)量,也體現(xiàn)社會(huì)基層治理的能力。在相關(guān)法律法規(guī)明確公共收益歸屬的前提下,應(yīng)當(dāng)強(qiáng)化小區(qū)物業(yè)信息公開(kāi)透明力度,保障業(yè)主知情權(quán),同時(shí)完善監(jiān)督管理機(jī)制,增強(qiáng)業(yè)主的法律意識(shí),以法治解開(kāi)公共收益之“謎”?! ?/p>
公共收益來(lái)源廣泛
多數(shù)業(yè)主不甚了解
記者隨機(jī)采訪了北京、天津、湖南、廣東等地20多位業(yè)主后發(fā)現(xiàn),多數(shù)業(yè)主對(duì)于小區(qū)設(shè)施哪些屬于業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)、哪些收益應(yīng)歸業(yè)主所有并不了解。
“每天都會(huì)看到小區(qū)地下車庫(kù)入口、電梯間的廣告,但因?yàn)槠綍r(shí)工作比較忙,根本沒(méi)想廣告收益的事情,以為它們都是歸物業(yè)所有?!奔易V東省汕頭市某小區(qū)的張先生告訴記者,商品房小區(qū)多多少少都有些收益,但具體包括哪些內(nèi)容,自己講不清楚?! ?/p>
事實(shí)上,近年來(lái),小區(qū)經(jīng)營(yíng)性收入來(lái)源日趨多樣?! ?/p>
據(jù)物業(yè)人員李輝(化名)介紹,小區(qū)公共區(qū)域的廣告收益,如戶外廣告、電梯廣告、外墻墻體廣告等;停車泊位收入;經(jīng)營(yíng)性用房收入;占用公共區(qū)域經(jīng)營(yíng)的快遞柜、販賣機(jī)等收入;電瓶車充電樁收入;公共部位征收補(bǔ)償款;利用公共配套如活動(dòng)場(chǎng)地、會(huì)所、游泳池經(jīng)營(yíng)收入;部分通信運(yùn)營(yíng)管理費(fèi);物業(yè)管理用房的收益;因損壞小區(qū)公共設(shè)施進(jìn)行的賠償……這些都是小區(qū)公共收益來(lái)源?! ?/p>
他以其所供職的浙江省杭州市某小區(qū)為例,向記者詳細(xì)算了一筆賬:該小區(qū)位于地鐵口,交付近8年,共8幢住宅、2幢商住,一年經(jīng)營(yíng)性收入約60萬(wàn)元。
“電梯廣告、停車泊位收入是大頭?!崩钶x說(shuō),部分電梯安裝了25寸的液晶屏廣告,每塊租金約1700元/年;每部電梯有3塊框架廣告,每塊租金約700元至800元/年;每部電梯有1塊電梯門貼紙廣告,每塊租金約800元/年。這就意味著,該小區(qū)每年每部電梯憑借電梯廣告,收入就在4000元左右。停車泊位收入則主要包括地上和地下,地上臨時(shí)車位對(duì)外經(jīng)營(yíng),5元/小時(shí),每天30元封頂;地下公共配套車位,月租金為400元至500元/個(gè)。根據(jù)小區(qū)業(yè)主與物業(yè)簽署的物業(yè)合同,該部分收入由業(yè)主與物業(yè)公司五五分成?! ?/p>
記者近日走訪北京市10多個(gè)小區(qū)發(fā)現(xiàn),這些小區(qū)的公共區(qū)域——電梯間、樓道內(nèi)、小花園、樓體外墻、公告欄等處,都張貼或懸掛著各式各樣的商業(yè)廣告。隨意走進(jìn)一個(gè)小區(qū)高層住宅樓的電梯間,觸目所及的是多個(gè)電梯廣告,記者粗略數(shù)了數(shù),4個(gè)框架廣告、1個(gè)紙質(zhì)廣告、1個(gè)電子屏廣告將電梯間的四面墻占滿了。
在北京從事廣告行業(yè)的曾先生告訴記者,小區(qū)內(nèi)的墻體廣告、燈箱廣告根據(jù)面積大小、廣告內(nèi)容等,年收入至少在1萬(wàn)元以上。
記者還在現(xiàn)場(chǎng)看到,一些小區(qū)樓宇間的空地上安裝了不少自動(dòng)飲水機(jī)、快遞柜、牛奶販賣機(jī)、礦泉水販賣機(jī)等。而根據(jù)目前的市場(chǎng)價(jià),一般每臺(tái)快遞柜的租金在3000元至4000元/年,每臺(tái)礦泉水和牛奶販賣機(jī)租金約3000元/年。
“在一些沒(méi)有業(yè)委會(huì)的小區(qū),這些公共收費(fèi)項(xiàng)目容易成為物業(yè)的隱性收入。這些隱性收入中,除了廣告費(fèi)、占地費(fèi),還有不常見(jiàn)的寬帶入場(chǎng)費(fèi)、通信基站收費(fèi)等?!崩钶x說(shuō),這些收入按理說(shuō)都應(yīng)歸全體業(yè)主所有,但實(shí)際上多數(shù)小區(qū)的公共收益都進(jìn)了物業(yè)的收入賬目,且這部分收入十分可觀,有的甚至占到物業(yè)總收入的近三分之一?! ?/p>
收益去向鮮有公示 矛盾糾紛頻頻發(fā)生
隨著小區(qū)公共收益水漲船高,對(duì)于收益的處置成了一個(gè)敏感問(wèn)題?! ?/p>
根據(jù)物權(quán)法第七十條規(guī)定,業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán),對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利?! ?/p>
一些地區(qū)的物業(yè)管理規(guī)定也明確,小區(qū)配套設(shè)施場(chǎng)地租金及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),由業(yè)主委員會(huì)與入住單位協(xié)商合同約定,未成立業(yè)主委員會(huì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)與入住單位協(xié)商合同約定,應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主公示征求意見(jiàn),并定期將屬于全體業(yè)主的公共收益部分及必要開(kāi)支進(jìn)行公示?! ?/p>
如《北京市物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定,物業(yè)服務(wù)人員應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置設(shè)置公示欄,如實(shí)公示、及時(shí)更新“上一年度公共水電費(fèi)用分?jǐn)偳闆r、物業(yè)費(fèi)、公共收益收支與專項(xiàng)維修資金使用情況”,并且可通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)方式告知全體業(yè)主?! ?/p>
“一方面,業(yè)主需要知道收益的多少以及用在何處;另一方面,業(yè)主也要了解和判斷收益使用的合理性?!北本┦新蓭焻f(xié)會(huì)物業(yè)管理法律專業(yè)委員會(huì)副秘書長(zhǎng)秦亮平說(shuō)?! ?/p>
在記者走訪的10多個(gè)小區(qū)中,只有2個(gè)小區(qū)物業(yè)對(duì)公共收益收支明細(xì)進(jìn)行了公示,3個(gè)小區(qū)物業(yè)能夠滿足業(yè)主查看賬目的需求。而那些未公示賬目的小區(qū)物業(yè)給出的解釋多半是“一般在第一季度公示,現(xiàn)在已經(jīng)撤下來(lái)了”?! ?/p>
記者注意到,目前小區(qū)公共收益的公示方式仍然以傳統(tǒng)的貼公告為主,新媒體如微信或QQ群、小程序、App等方式的應(yīng)用程度偏低,這也使得不少居民不能及時(shí)了解公共收益去向?! ?/p>
早在2021年3月,江蘇省消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)委員會(huì)針對(duì)12000多份樣本的一份調(diào)查報(bào)告顯示,小區(qū)公共收益等信息不透明、業(yè)主知情權(quán)得不到保障的現(xiàn)象極為普遍?! ?/p>
調(diào)查數(shù)據(jù)還顯示,超過(guò)六成受訪者認(rèn)為小區(qū)公共收益使用不夠合理,主要體現(xiàn)在“公共收益使用的決定權(quán),主要掌握在物業(yè)手中”“使用金額與公共賬戶余額對(duì)不上”“物業(yè)公開(kāi)的維修費(fèi)用明顯高于市價(jià)”以及“物業(yè)總是先使用資金,而后通知業(yè)主”等方面?! ?/p>
正因?yàn)槿绱?,一些?duì)公共收益比較了解的業(yè)主在接受記者采訪時(shí)稱,“即使有公示,真實(shí)性也難以判斷,倒不如不去關(guān)注,落個(gè)自在”。
不過(guò),隨著近年來(lái)業(yè)主維權(quán)意識(shí)逐漸提高,公共收益的使用往往成為物業(yè)糾紛的一個(gè)焦點(diǎn)。記者在中國(guó)裁判文書網(wǎng)以“物業(yè)+公共收益”為關(guān)鍵詞檢索發(fā)現(xiàn),2016年相關(guān)文書約470條,2017年增至近780條,2018年躍升至近1500條,此后3年都達(dá)到3000條以上?! ?/p>
今年9月,一則“小區(qū)物業(yè)拒交經(jīng)營(yíng)收入,業(yè)委會(huì)起訴追索137.5萬(wàn)獲法院支持”的消息引發(fā)社會(huì)熱議。
2012年9月至2021年2月,某物業(yè)公司一直為江蘇省南通市某小區(qū)提供服務(wù)。在服務(wù)合同到期前,物業(yè)公司將提供服務(wù)期間的多種經(jīng)營(yíng)收入、臨時(shí)停車費(fèi)收入進(jìn)行了審計(jì)并公示。2021年2月底撤場(chǎng)后卻遲遲未將上述收入交接給小區(qū)業(yè)委會(huì),后者根據(jù)業(yè)主代表大會(huì)決議,決定提起訴訟,在扣除經(jīng)營(yíng)成本基礎(chǔ)上,向物業(yè)公司追索小區(qū)公共收益137.5萬(wàn)元?! ?/p>
法院審理認(rèn)為,小區(qū)內(nèi)的停車費(fèi)及其他經(jīng)營(yíng)收入均屬于全體業(yè)主共有,物業(yè)公司理應(yīng)將屬于該小區(qū)全體業(yè)主共有的收入交付給業(yè)主,其逾期支付構(gòu)成違約,應(yīng)承擔(dān)繼續(xù)履行、賠償損失等違約責(zé)任,判決支持小區(qū)業(yè)委會(huì)的訴求。
細(xì)化收益管理規(guī)則 探索新型監(jiān)督方式
根據(jù)相關(guān)法規(guī),經(jīng)營(yíng)性收益的分配權(quán)和使用,決定權(quán)在業(yè)主大會(huì),但召開(kāi)業(yè)主大會(huì)必須要半數(shù)以上業(yè)主參加,實(shí)際操作難度大。如今許多小區(qū),動(dòng)輒上千住戶,業(yè)主們因?yàn)楣ぷ髅?、怕麻煩、個(gè)人力量小等原因,無(wú)法形成有效監(jiān)督。
監(jiān)督乏力,導(dǎo)致關(guān)于公共收益的最終使用不斷出現(xiàn)紛爭(zhēng)。采訪中,記者發(fā)現(xiàn),一些業(yè)主出于“與其看不到一些東西,還不如發(fā)到手上踏實(shí)一點(diǎn)”的心態(tài),提倡將收益用于發(fā)放福利;有的物業(yè)公司則認(rèn)為,這筆錢可用于補(bǔ)充小區(qū)專項(xiàng)維修資金、改善共用設(shè)施設(shè)備,或者作為物業(yè)費(fèi)的補(bǔ)貼?! ?/p>
如何管好這筆賬,考驗(yàn)社區(qū)基層治理智慧。對(duì)此,各地進(jìn)行了積極探索?! ?/p>
2019年7月,浙江省杭州市出臺(tái)物業(yè)經(jīng)營(yíng)性收支信息公示試點(diǎn)工作方案,要求業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)把每個(gè)月的物業(yè)經(jīng)營(yíng)性收支項(xiàng)目、金額、摘要等錄入杭州市住保房管局的信息平臺(tái),業(yè)主經(jīng)實(shí)名認(rèn)證后,可通過(guò)信息平臺(tái)查詢本人所在物業(yè)管理區(qū)域的經(jīng)營(yíng)性收支情況。與此同時(shí),杭州在業(yè)主委員會(huì)相關(guān)工作制度(試行)中明確,原則上物業(yè)經(jīng)營(yíng)收益的50%以上應(yīng)當(dāng)用于物業(yè)公共部位、共用設(shè)備的維修、更新、改造或者補(bǔ)充物業(yè)專項(xiàng)維修資金。
此后,多地在制定相關(guān)條例時(shí)也引導(dǎo)業(yè)主將經(jīng)營(yíng)性收益投向小區(qū)設(shè)施維護(hù)?! ?/p>
今年9月,福建省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳會(huì)同多部門出臺(tái)住宅小區(qū)公共收益管理辦法(試行),規(guī)定前期物業(yè)服務(wù)期間,物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)《前期物業(yè)服務(wù)合同》約定住宅小區(qū)共有部分的經(jīng)營(yíng)管理事項(xiàng),物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用支出不得超過(guò)公共收益的30%。業(yè)主大會(huì)成立后,經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定,業(yè)主委員會(huì)賬戶的公共收益可以用于維修和更新、改造住宅小區(qū)共有部分以及業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)等公共開(kāi)支,也可以用于抵扣業(yè)主的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、水電公攤費(fèi)用以及業(yè)主大會(huì)決定的其他事項(xiàng)支出?! ?/p>
一個(gè)月后,江西省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳制定業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則(試行),規(guī)定業(yè)主共有部分收益應(yīng)當(dāng)優(yōu)先用于補(bǔ)充建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金。業(yè)主共有部分收益應(yīng)當(dāng)單獨(dú)列賬。業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)設(shè)立業(yè)主共有資金賬戶,共有資金賬戶由業(yè)主委員會(huì)管理?! ?/p>
還有一些地方探索建立共管賬戶,規(guī)范保管、使用程序,讓小區(qū)公共收益更透明?! ?/p>
今年9月,安徽省合肥市人民政府辦公室公布的《合肥市住宅小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例(草案征求意見(jiàn)稿)》擬規(guī)定,住宅小區(qū)公共收益應(yīng)當(dāng)單獨(dú)列賬,接受業(yè)主監(jiān)督。業(yè)主大會(huì)成立前,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處設(shè)立公共收益共管賬戶;業(yè)主大會(huì)成立后,經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意,業(yè)主委員會(huì)可以與鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處設(shè)立公共收益共管賬戶?! ?/p>
在秦亮平看來(lái),設(shè)立共管賬戶,單獨(dú)列賬,由物業(yè)去運(yùn)營(yíng)管理,相應(yīng)的收益直接進(jìn)入共管賬戶,扣除相應(yīng)合理管理成本外,利潤(rùn)按照約定比例分配。此舉既可以激發(fā)物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)的能動(dòng)性,又能很好地監(jiān)督其收益和使用的情況,還有利于保障業(yè)主的共同權(quán)益,可以實(shí)現(xiàn)雙贏。
秦亮平提醒,隨著小區(qū)使用年限增加,小區(qū)的配套設(shè)施會(huì)不斷老化,同時(shí)業(yè)主也會(huì)產(chǎn)生新的需求,但維修資金是有限的,所以通過(guò)公共收益來(lái)補(bǔ)充維修資金是比較科學(xué)的方式。物業(yè)管理?xiàng)l例第五十四條也規(guī)定,公共收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金,也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。在小區(qū)維修資金充裕的前提下,在業(yè)主大會(huì)授權(quán)的范圍內(nèi),利用公共收益給業(yè)主發(fā)紅包或日常用品等方式分享收益,也可以在一定程度上提高業(yè)主的積極性和小區(qū)的治理效能?! ?/p>
為了更好地破解小區(qū)公共收益監(jiān)管難題,秦亮平建議,各地還可以探索多種新型監(jiān)督方式,如包干制,將小區(qū)的公共經(jīng)營(yíng)性收益整體打包給物業(yè)公司,由其支付固定的收益給業(yè)主,其自負(fù)盈虧;或者提成制,由物業(yè)公司組織招商經(jīng)營(yíng),業(yè)主按照經(jīng)營(yíng)收益的一定比例向物業(yè)公司支付服務(wù)費(fèi),剩余的收益扣除合理成本外屬于業(yè)主共有?! ?/p>
“陽(yáng)光是最好的防腐劑,小區(qū)公共事務(wù)唯有公開(kāi)透明才可以真正做到監(jiān)管。無(wú)論是物業(yè)公司代管,還是業(yè)主委員會(huì)管理,或者物業(yè)公司與業(yè)主委員會(huì)共管,都應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定定期將收支明細(xì)主動(dòng)公示,接受業(yè)主的監(jiān)督?!鼻亓疗秸f(shuō),從業(yè)主的角度來(lái)說(shuō),也需增強(qiáng)公共收益權(quán)利意識(shí),加強(qiáng)學(xué)習(xí)相關(guān)法律知識(shí),依法維護(hù)自身權(quán)益?! ?/p>
在易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái),小區(qū)公共收益不僅涉及賬目的規(guī)范和公開(kāi)問(wèn)題,其背后還有監(jiān)管和規(guī)則體系完善等問(wèn)題。要解決這些問(wèn)題,既要從法律上對(duì)成立業(yè)委會(huì)提供更有力的支持,讓政府部門承擔(dān)更主動(dòng)的角色,物業(yè)公司在業(yè)委會(huì)成立過(guò)程中履行更多強(qiáng)制性義務(wù);同時(shí)又要讓小區(qū)公共收益的管理規(guī)則更加細(xì)化,如由政府部門統(tǒng)一制定公共收益公開(kāi)的表格,對(duì)小區(qū)公共收益公開(kāi)情況進(jìn)行定期抽檢,對(duì)于隱瞞或篡改數(shù)據(jù)、侵吞業(yè)主利益的行為,須進(jìn)行嚴(yán)厲處罰等;此外,還可以從公示方式上發(fā)力,如利用微信公眾號(hào)等新媒體平臺(tái),將小區(qū)公共收益做好分類,由固定人員定期公布,保障業(yè)主的知情權(quán)?! ?/p>
“有關(guān)部門只有進(jìn)一步完善法規(guī),從業(yè)委會(huì)組建、公共收益管理、違規(guī)懲治等方面不斷細(xì)化,不斷加大對(duì)業(yè)委會(huì)的支持力度和對(duì)物業(yè)公司的監(jiān)管力度,才能在社區(qū)內(nèi)形成更加均衡的治理模式,真正捍衛(wèi)業(yè)主的合法權(quán)益,推進(jìn)共治共建共享的基層治理。”嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)。 ?。ǚㄖ稳?qǐng)?bào))
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